Cho một trường mầm non thuê nguyên campus là cho thuê một tài sản mà bên thuê không dễ dời đi và cũng không dễ thay thế. Trường cần hợp đồng dài để được cấp phép và thu hồi vốn cải tạo; chủ nhà cần chắc tiền thuê được trả đều và tài sản trả về vẫn dùng được. Điều chủ bất động sản cần trước khi ký gồm bốn nhóm: đánh giá bên thuê như một con nợ dài hạn, khoá mục đích sử dụng và chuẩn công trình, chia rõ phần cải tạo, và có phương án cho những tình huống riêng của ngành giáo dục như bị đình chỉ hay hết hạn giữa năm học.
Bài viết cho chủ đất, chủ toà nhà, family office có mặt bằng và muốn giữ nó như một tài sản cho thuê, không tự làm giáo dục. Việc chọn địa điểm phù hợp để mở trường thuộc dautumamnon. Cách tính tiền thuê theo các mô hình cố định hay theo doanh thu được bàn ở một bài riêng trong danh mục này.
Vì sao bên thuê là trường học khác bên thuê văn phòng
Bên thuê văn phòng có thể chuyển đi trong vài tuần; một trường mầm non với vài trăm trẻ thì không. Điều đó vừa là điểm mạnh vừa là điểm yếu của chủ nhà. Điểm mạnh: bên thuê có lý do rất mạnh để ở lại và gia hạn. Điểm yếu: khi bên thuê gặp khó, chủ nhà không thể đơn giản lấy lại mặt bằng giữa năm học mà không gây hệ quả cho trẻ, phụ huynh và cả hình ảnh của chính mình.
Thứ hai, toà nhà sau khi cải tạo thành trường mầm non mang những đặc điểm khó đảo ngược: phòng học chia nhỏ theo nhóm tuổi, nhà vệ sinh thấp, lan can và cửa sổ có khoá an toàn, bếp ăn tập thể, sân chơi phủ nền mềm. Nếu bên thuê rời đi, người thuê tiếp theo hợp nhất vẫn là một đơn vị giáo dục khác. Giá trị tài sản vì thế gắn chặt với thị trường giáo dục quanh nó.
Thứ ba, giấy phép hoạt động giáo dục gắn với địa điểm. Trường cần giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp mặt bằng trong thời hạn đủ dài; chủ nhà sẽ được yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý của tài sản cho hồ sơ xin phép. Chủ nhà nên chuẩn bị sẵn và hiểu rằng mình là một mắt xích trong hồ sơ cấp phép của bên thuê.
Đánh giá bên thuê như một con nợ dài hạn
Trước khi bàn tiền thuê, hãy hỏi bên thuê có trả nổi trong suốt thời hạn không. Những gì nên xin xem:
- Báo cáo tài chính vài năm gần nhất của pháp nhân sẽ ký hợp đồng, không phải của công ty mẹ nếu công ty mẹ không bảo lãnh.
- Danh sách các trường đang vận hành, sĩ số và thời gian hoạt động; một bên thuê lần đầu mở trường rủi ro hơn hẳn một chuỗi đã có vài cơ sở.
- Kế hoạch tuyển sinh và thời gian dự kiến đạt sĩ số hoà vốn cho campus này, cùng nguồn vốn để chịu lỗ trong thời gian đó.
- Kết quả thanh tra, kiểm tra ở các cơ sở khác, tranh chấp với phụ huynh hoặc chủ nhà khác nếu có.
- Cơ cấu sở hữu của bên thuê và ai sẽ ký bảo lãnh nếu pháp nhân ký hợp đồng còn mới.
Từ đó mới quyết định các biện pháp bảo đảm: đặt cọc nhiều tháng tiền thuê, bảo lãnh ngân hàng, bảo lãnh của công ty mẹ hoặc thành viên góp vốn chính. Bên thuê càng mới, bảo đảm càng phải mạnh.
Đừng chỉ đọc con số trong báo cáo tài chính. Hãy đến thăm một cơ sở đang chạy của bên thuê vào giờ đón trẻ buổi chiều, xem cách cô và phụ huynh nói chuyện với nhau, xem sân chơi có được giữ gìn không. Một trường được vận hành cẩn thận thường cũng giữ gìn toà nhà cẩn thận.
Hồ sơ tài sản chủ nhà nên chuẩn bị sẵn
Bên thuê sẽ cần một số giấy tờ của chủ nhà để làm hồ sơ xin phép, thẩm duyệt phòng cháy và vay vốn. Chuẩn bị trước giúp rút ngắn thời gian miễn tiền thuê, vốn là thời gian chủ nhà không có thu:
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, ghi rõ mục đích và thời hạn sử dụng.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu công trình nếu đã có.
- Hồ sơ phòng cháy chữa cháy của công trình hiện hữu, nếu toà nhà đã từng được thẩm duyệt cho mục đích khác.
- Thông tin quy hoạch khu đất, để bên thuê và ngân hàng của họ biết đất không nằm trong diện thu hồi trong thời hạn thuê.
- Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng.
- Văn bản đồng ý của các đồng sở hữu nếu tài sản đứng tên nhiều người.
Hai mục cuối hay làm chậm giao dịch nhất. Một tài sản đang thế chấp mà ngân hàng chưa đồng ý cho thuê dài hạn, hay một mảnh đất thừa kế mà một người đồng sở hữu chưa ký, có thể khiến hồ sơ xin phép của bên thuê bị trả lại sau vài tháng chờ đợi.
Khoá mục đích sử dụng và chuẩn công trình
Hợp đồng nên ghi rõ mục đích sử dụng là cơ sở giáo dục mầm non và các hoạt động phụ trợ, không được dùng vào việc khác. Điều này bảo vệ chủ nhà khỏi việc bên thuê biến một phần mặt bằng thành cửa hàng hay cho bên thứ ba thuê lại mà không xin phép. Đồng thời, chủ nhà cần chắc mục đích sử dụng đất trên giấy chứng nhận cho phép xây dựng và hoạt động cơ sở giáo dục; nếu không, chính giấy phép của bên thuê sẽ gặp vấn đề và hợp đồng có thể bị tranh cãi.
Về công trình, trường mầm non phải đáp ứng tiêu chuẩn cơ sở vật chất do Bộ Giáo dục và Đào tạo quy định (Thông tư 13/2020/TT-BGDĐT tại thời điểm viết), cùng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Hai bên cần thoả thuận ai chịu trách nhiệm đưa công trình đạt chuẩn ban đầu, và ai chịu khi chuẩn thay đổi trong thời hạn thuê. Một thay đổi quy định về lối thoát nạn có thể đòi cải tạo lớn; nếu hợp đồng im lặng, tranh chấp là gần như chắc.
Một điều khoản hữu ích là quyền của chủ nhà được nhận bản sao các biên bản kiểm tra an toàn và phòng cháy của trường, vì những biên bản đó cũng phản ánh tình trạng tài sản của chủ nhà.
Chia phần cải tạo và tài sản gắn liền
Bên thuê thường bỏ vốn lớn để biến mặt bằng thành trường. Khi hợp đồng kết thúc, câu hỏi là phần cải tạo đó thuộc về ai. Bảng dưới gợi ý cách chia thường gặp; mỗi dòng nên có tên trong phụ lục hợp đồng.
| Hạng mục | Ai đầu tư thường gặp | Khi trả mặt bằng |
|---|---|---|
| Kết cấu, mái, tường bao | Chủ nhà | Thuộc chủ nhà |
| Hệ thống phòng cháy, lối thoát nạn theo chuẩn trường học | Thoả thuận theo từng hợp đồng | Thuộc chủ nhà, có thể bù một phần giá trị còn lại |
| Vách ngăn phòng học, nhà vệ sinh trẻ em | Bên thuê | Giữ nguyên hoặc hoàn trạng tuỳ thoả thuận |
| Bếp ăn tập thể và thiết bị cố định | Bên thuê | Thường giữ nguyên, có thể chủ nhà mua lại |
| Sân chơi, nền mềm, mái che | Bên thuê | Giữ nguyên hoặc tháo dỡ theo thoả thuận |
| Đồ dùng, học liệu, đồ chơi di động | Bên thuê | Bên thuê mang đi |
Nguyên tắc chung: hoàn trạng toàn bộ là phí phạm vì người thuê kế tiếp nhiều khả năng cũng là trường học. Nhiều chủ nhà chọn giữ lại phần cải tạo phục vụ giáo dục và không đòi hoàn trạng, đổi lại bên thuê không đòi bồi hoàn. Điều quan trọng là phải viết ra.
Những tình huống riêng của ngành giáo dục phải có điều khoản
Trường bị đình chỉ hoạt động. Nếu cơ quan quản lý đình chỉ vì lỗi của bên thuê, hợp đồng nên coi đây là vi phạm và cho chủ nhà quyền chấm dứt sau thời gian khắc phục. Nếu đình chỉ vì lỗi của tài sản, ví dụ công trình không đạt phòng cháy do chủ nhà chưa làm phần việc của mình, trách nhiệm đảo chiều.
Giấy phép chưa được cấp đúng hạn. Với trường mới, tiền thuê thường bắt đầu sau một thời gian miễn để xin phép và cải tạo. Cần quy định nếu giấy phép không được cấp trong một thời hạn thì hai bên xử lý ra sao, ai chịu phần chi phí đã bỏ.
Chấm dứt giữa năm học. Kể cả khi có quyền chấm dứt, chủ nhà nên tự ràng buộc ngày giao lại mặt bằng vào kỳ nghỉ hè, trừ tình huống an toàn. Điều này giảm rủi ro dư luận và thường được bên thuê đánh đổi bằng điều kiện khác có lợi cho chủ nhà.
Bên thuê đổi chủ. Nếu bên thuê bị mua lại hoặc chuyển sang một hệ thống khác, chủ nhà có quyền được biết và, tuỳ thoả thuận, quyền chấp thuận. Đây là cách giữ chất lượng người trả tiền thuê qua thời gian.
Lấy lại tài sản còn giá trị khi hết hạn
Ngày hết hạn là lúc chủ nhà biết hợp đồng đã viết tốt hay chưa. Một năm trước ngày đó, hai bên nên bắt đầu bàn gia hạn; nếu không gia hạn, chủ nhà cần thời gian tìm đơn vị giáo dục mới và bên thuê cần thời gian thông báo phụ huynh. Hợp đồng có thể quy định nghĩa vụ thông báo ý định gia hạn trước một khoảng thời gian dài, để không ai bị bất ngờ.
Biên bản tình trạng tài sản lúc bàn giao ban đầu, có ảnh và danh mục, là căn cứ duy nhất để so khi trả. Thiếu nó, mọi tranh cãi về hư hỏng chỉ còn là lời người này nói với người kia. Nên kiểm tra tài sản định kỳ trong thời hạn thuê, cập nhật biên bản, thay vì đợi đến cuối. Lịch kiểm tra nên tránh giờ trẻ ngủ trưa và giờ ăn, và nên có người của trường đi cùng.
Khi trả mặt bằng, chủ nhà muốn nhận lại một toà nhà có hồ sơ an toàn còn hiệu lực, thiết bị phòng cháy được bảo trì, hệ thống điện nước hoạt động. Một campus trả về trong tình trạng tốt, đã có hồ sơ của một trường đạt chuẩn, là tài sản cho thuê tiếp được ngay. Đó là giá trị thật của việc làm chủ một campus giáo dục, và nó phụ thuộc vào những điều khoản tưởng như nhỏ đã ký từ ngày đầu.
Câu hỏi thường gặp
Có nên cho một trường mới thành lập thuê không?
Có thể, nhưng rủi ro cao hơn và cần bảo đảm mạnh hơn: đặt cọc lớn, bảo lãnh của người góp vốn chính hoặc ngân hàng, và lộ trình tiền thuê tăng dần theo sĩ số. Xem kỹ kinh nghiệm của người điều hành và nguồn vốn chịu lỗ những năm đầu trước khi quyết định.
Thời hạn thuê bao lâu thì trường mới xin được giấy phép?
Yêu cầu cụ thể về thời hạn sử dụng mặt bằng nằm trong Nghị định về điều kiện đầu tư và hoạt động giáo dục bản hiện hành, và có thể thay đổi. Chủ nhà nên đề nghị bên thuê xác nhận yêu cầu đó bằng văn bản và đặt thời hạn hợp đồng ít nhất bằng mức đó, cộng phần cần để bên thuê thu hồi vốn cải tạo.
Chủ nhà có chịu trách nhiệm nếu xảy ra tai nạn với trẻ trong campus không?
Trách nhiệm trước hết thuộc bên vận hành trường. Chủ nhà có thể bị liên đới nếu tai nạn do hạng mục mà hợp đồng giao cho chủ nhà bảo trì, như kết cấu hay mái. Vì vậy hợp đồng phải chia rõ trách nhiệm bảo trì và yêu cầu bên thuê mua bảo hiểm trách nhiệm phù hợp.
Có được cho trường thuê một phần toà nhà và cho bên khác thuê phần còn lại không?
Về pháp lý có thể, nhưng quy định về an toàn và phòng cháy với cơ sở giáo dục mầm non thường đặt yêu cầu khắt khe khi dùng chung công trình, nhất là lối thoát nạn và tầng đặt lớp học. Hãy hỏi đơn vị tư vấn phòng cháy và bên thuê trước khi chia công năng.
Bên thuê muốn cho một trung tâm năng khiếu thuê lại một phần vào buổi tối, có nên đồng ý?
Đó là quyền cho thuê lại và nên được hợp đồng quy định rõ. Đồng ý thì nên giới hạn khung giờ, loại hoạt động, yêu cầu bảo hiểm và trách nhiệm liên đới của bên thuê chính. Không quy định gì thì bên thuê có thể làm mà không hỏi, hoặc hai bên tranh cãi khi phát hiện.
Nên công chứng hợp đồng thuê campus không?
Tuỳ loại tài sản và tư cách các bên, việc công chứng có thể bắt buộc hoặc không. Kể cả khi không bắt buộc, công chứng hoặc ít nhất có luật sư rà soát giúp giảm tranh chấp về chữ ký và năng lực ký kết. Hỏi tổ chức hành nghề công chứng về trường hợp cụ thể của bạn.