Tách campus thành hai pháp nhân nghĩa là một công ty chỉ giữ tài sản (đất, công trình, thiết bị lớn), gọi tắt là PropCo, và một công ty khác giữ trường, giáo viên, hợp đồng với phụ huynh, gọi là OpCo. OpCo thuê tài sản của PropCo theo một hợp đồng thuê dài hạn. Mục đích là để mỗi phần có khẩu vị rủi ro, nguồn vốn và người mua riêng: người thích dòng tiền tiền thuê giữ PropCo, người biết làm giáo dục giữ OpCo.
Cấu trúc này quen thuộc ở khách sạn, bệnh viện và chuỗi bán lẻ, và ngày càng được bàn tới khi một campus mầm non có giá trị bất động sản lớn. Nhưng nó không miễn phí: hai bộ sổ sách, hai lần kiểm toán, rủi ro thuế với giao dịch liên kết, và một hợp đồng thuê mà nếu viết lệch có thể làm chết chính trường học bên trong. Bài này đi qua lý do, các hợp đồng nối hai pháp nhân, quy trình dựng và những trường hợp không nên tách.
Bốn lý do thật để tách
Cô lập rủi ro vận hành. Tranh chấp với phụ huynh, nợ lương, khiếu nại an toàn phát sinh ở OpCo. Nếu OpCo gặp khó khăn tài chính, tài sản nằm ở PropCo không tự động bị kéo vào phần nghĩa vụ của OpCo, trừ khi PropCo đã bảo lãnh hoặc thế chấp cho OpCo. Mức cô lập thực tế phụ thuộc vào hợp đồng và cách hai bên thực sự vận hành, không chỉ vào giấy đăng ký.
Mở cửa cho hai loại nhà đầu tư. Chủ bất động sản, family office hay quỹ thu nhập ưa tiền thuê ổn định và tài sản hữu hình; họ ít muốn ôm rủi ro tuyển sinh. Nhà đầu tư chiến lược trong giáo dục thì ngược lại. Tách ra giúp mỗi bên mua đúng thứ mình muốn.
Thoát vốn từng phần. Bạn có thể bán PropCo cho một nhà đầu tư tài sản mà vẫn giữ trường, hoặc bán OpCo cho một hệ thống giáo dục mà vẫn giữ đất. Không tách thì mọi lần bán đều là bán cả gói.
Tiếp cận vốn vay rõ hơn. Ngân hàng dễ thẩm định một công ty có tài sản thế chấp và hợp đồng thuê dài hạn hơn là một doanh nghiệp giáo dục có tài sản chủ yếu là con người và thương hiệu. Tuy vậy điều kiện vay cụ thể phụ thuộc từng ngân hàng, không có quy tắc chung.
Những hợp đồng nối hai pháp nhân
Sau khi tách, quan hệ giữa PropCo và OpCo chỉ còn nằm trên giấy. Giấy đó thường gồm:
- Hợp đồng thuê tài sản: đối tượng thuê (đất, công trình, thiết bị liệt kê), thời hạn, tiền thuê, cơ chế điều chỉnh, ai bảo trì gì, mục đích sử dụng chỉ cho giáo dục mầm non.
- Phụ lục danh mục tài sản: thiết bị nào thuộc PropCo, thiết bị nào OpCo tự mua; khi chấm dứt, tài sản OpCo gắn vào công trình xử lý ra sao.
- Hợp đồng cấp phép thương hiệu và chương trình nếu thương hiệu thuộc một bên thứ ba hoặc thuộc PropCo; không nên để thương hiệu lơ lửng không pháp nhân nào giữ.
- Thoả thuận dịch vụ chung nếu hai công ty dùng chung kế toán, nhân sự hành chính; phí dịch vụ phải có căn cứ.
- Biện pháp bảo đảm: đặt cọc thuê, bảo lãnh của công ty mẹ, hoặc cam kết duy trì vốn tối thiểu ở OpCo.
- Điều khoản thay thế đơn vị vận hành: nếu OpCo vi phạm nghiêm trọng, PropCo được chấm dứt và đưa đơn vị khác vào sau thời gian chuyển tiếp hợp lý cho năm học.
Điều khoản cuối là chỗ hay bị bỏ quên. Không có nó, PropCo sở hữu một toà nhà mà không có cách hợp pháp và êm thấm nào để cứu hoạt động bên trong khi OpCo chệch hướng.
Tiền thuê nội bộ phải theo giá thị trường
Khi PropCo và OpCo cùng một chủ, có cám dỗ đặt tiền thuê tuỳ ý: cao để dồn lợi nhuận về PropCo, hoặc thấp để OpCo trông khoẻ trước khi bán. Theo pháp luật thuế Việt Nam, hai doanh nghiệp có quan hệ sở hữu như vậy là các bên có giao dịch liên kết; Nghị định 132/2020/NĐ-CP quy định nghĩa vụ kê khai và nguyên tắc giao dịch độc lập. Cơ quan thuế có thể điều chỉnh giá nếu tiền thuê lệch xa mức các bên độc lập sẽ thoả thuận.
Ngoài thuế, giá lệch còn làm hỏng chính giao dịch tương lai. Người mua PropCo sẽ hỏi tiền thuê đó có bền không nếu OpCo đổi chủ; người mua OpCo sẽ tính lại lợi nhuận với tiền thuê theo giá thị trường. Một tiền thuê bị đẩy cao để làm đẹp PropCo sẽ bị trừ ngược khi định giá.
Cách làm thận trọng là thuê một đơn vị thẩm định giá độc lập ước tiền thuê thị trường cho loại công trình giáo dục ở khu vực đó, lưu báo cáo trong hồ sơ, và điều chỉnh định kỳ theo một chỉ số đã thoả thuận. Thông tin cụ thể về hồ sơ giao dịch liên kết nên hỏi kế toán thuế, vì ngưỡng miễn và mẫu biểu có thể đã được sửa.
Những thứ hay bị đặt nhầm bên
Học phí thu trước. Học phí là doanh thu của hoạt động giáo dục nên phải nằm ở OpCo, kể cả phần phụ huynh đóng cả năm. Đặt tài khoản thu học phí ở PropCo vì tiện là trộn hai dòng tiền, và khi tách bán, không ai còn biết khoản nợ với phụ huynh thuộc về ai.
Cải tạo do OpCo bỏ tiền. Phòng học được ốp lại, sân chơi được thay nền, bếp được nâng cấp bằng tiền của OpCo nhưng gắn chặt vào công trình của PropCo. Hợp đồng thuê phải nói rõ khi chấm dứt phần cải tạo đó được bù, được tháo hay mặc nhiên thuộc PropCo.
Thiết bị dạy học và đồ chơi. Đồ dùng học tập, học liệu, đồ chơi trong lớp gắn với chương trình nên thường thuộc OpCo; thiết bị cố định như thang máy, hệ thống điện, bơm nước, thiết bị phòng cháy thuộc PropCo. Ranh giới ở giữa, ví dụ khung leo ngoài trời gắn móng, cần ghi tên trong phụ lục.
Giấy phép và hồ sơ an toàn. Nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, hồ sơ hoàn công, hồ sơ môi trường thường đứng tên chủ công trình; giấy phép hoạt động giáo dục đứng tên nhà đầu tư của trường. Hai bên cần quyền truy cập hồ sơ của nhau, vì đoàn kiểm tra hỏi trường chứ không hỏi PropCo.
Các bước dựng cấu trúc tách khi campus đang chạy
Tách một campus đang có trẻ học khó hơn dựng mới từ đầu, vì mọi thay đổi pháp lý phải diễn ra mà lớp học không bị đứt. Trình tự thường gặp:
- Lập danh mục tài sản chi tiết, chia rõ thứ nào đi về PropCo, thứ nào ở lại OpCo; đối chiếu với sổ tài sản cố định.
- Kiểm tình trạng pháp lý của đất: ai đứng tên, mục đích sử dụng, thời hạn, có đang thế chấp không; việc chuyển quyền có cần chấp thuận của bên nào.
- Thành lập PropCo hoặc chọn một pháp nhân có sẵn; quyết định góp tài sản bằng hình thức góp vốn hay chuyển nhượng, mỗi hình thức có hệ quả thuế khác.
- Soạn hợp đồng thuê giữa PropCo và OpCo theo giá thị trường đã thẩm định, kèm phụ lục tài sản và điều khoản thay thế đơn vị vận hành.
- Kiểm xem việc đổi chủ sở hữu tài sản có làm thay đổi hồ sơ hoạt động giáo dục của trường không, ví dụ giấy tờ chứng minh địa điểm; chuẩn bị hồ sơ cập nhật nếu cần.
- Báo ngân hàng, bên cho vay, bảo hiểm về thay đổi chủ sở hữu tài sản; tránh vi phạm điều khoản khoản vay cũ.
- Chạy song song một kỳ kế toán để chắc hai bộ sổ khớp, rồi mới chào bán hoặc gọi vốn cho từng phần.
Bước thứ năm thường bị xem nhẹ nhất. Hồ sơ cấp phép của trường đã nêu địa điểm và căn cứ sử dụng địa điểm đó; đổi chủ tài sản mà hồ sơ không cập nhật là để lại một lỗ hổng mà đoàn kiểm tra có thể hỏi.
Nhìn từ phía người mua: PropCo và OpCo được định giá khác nhau thế nào
Người mua PropCo nhìn vào hợp đồng thuê như nhìn vào một trái phiếu: thời hạn còn lại, mức tiền thuê, cơ chế tăng, và trên hết là khả năng trả của OpCo. Một PropCo cho một OpCo yếu thuê với giá cao không có giá trị bằng một PropCo cho một OpCo vững thuê với giá vừa phải. Vì công trình mầm non khó đổi công năng, người mua còn hỏi: nếu OpCo rời đi, toà nhà cho ai thuê tiếp được.
Người mua OpCo nhìn vào lợi nhuận sau tiền thuê. Tiền thuê càng cao, phần lợi nhuận để lại càng mỏng, và rủi ro OpCo không trụ qua một năm tuyển sinh kém càng lớn. Họ cũng xem hợp đồng thuê còn bao lâu; một trường chỉ còn ba năm thuê thì không ai định giá như một doanh nghiệp bền.
Hai cách nhìn này kéo về hai phía ngược nhau, và đó là lý do việc đặt tiền thuê ở mức thị trường không chỉ là chuyện thuế. Phương pháp định giá cụ thể cho từng phần nằm ở danh mục định giá doanh nghiệp giáo dục của trang.
Khi nào tách chỉ thêm chi phí
Nếu campus nhỏ, nằm trên đất thuê chứ không phải đất sở hữu, và chủ không có ý định bán riêng từng phần, việc dựng PropCo gần như không đem lại gì. Không có tài sản bất động sản đáng kể thì PropCo chỉ giữ vài thiết bị, trong khi chi phí kế toán, kiểm toán, thuế môn bài và công sức quản trị tăng gấp đôi.
Tách cũng không giúp gì nếu chủ sở hữu vẫn bảo lãnh cá nhân cho mọi khoản vay của cả hai công ty, hoặc nếu hai công ty dùng chung tài khoản, chung nhân sự mà không có hợp đồng. Khi tranh chấp xảy ra, ranh giới trên giấy dễ bị xem nhẹ nếu thực tế hai pháp nhân vận hành như một.
Cuối cùng, nếu hợp đồng thuê giữa hai bên viết sơ sài, cấu trúc tách có thể tạo ra một rủi ro mới: khi PropCo bị bán cho người khác, chủ mới có thể muốn tăng giá hoặc lấy lại mặt bằng. Trường học bên trong cần một hợp đồng thuê đủ dài và đủ chặt để tồn tại qua việc đổi chủ PropCo, bằng không bạn vừa tự tạo ra một chủ nhà khó tính cho chính mình.
Câu hỏi thường gặp
Tách PropCo và OpCo có giúp giảm thuế không?
Không nên tách vì mục đích giảm thuế. Tiền thuê nội bộ phải theo giá giao dịch độc lập và được kê khai như giao dịch liên kết; nếu lệch, cơ quan thuế có quyền điều chỉnh. Lợi ích chính của việc tách là quản trị rủi ro và linh hoạt khi gọi vốn hoặc thoát vốn, không phải tiết kiệm thuế.
PropCo có cần ngành nghề kinh doanh giáo dục không?
PropCo chỉ cho thuê tài sản nên thường đăng ký ngành nghề cho thuê bất động sản hoặc cho thuê máy móc thiết bị, không cần điều kiện của hoạt động giáo dục. Tuy vậy nếu PropCo cho thuê bất động sản như một hoạt động kinh doanh thường xuyên, cần xem Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có áp điều kiện nào với quy mô của bạn không.
OpCo có bị coi là không đủ điều kiện vì không sở hữu cơ sở vật chất?
Pháp luật về điều kiện hoạt động giáo dục thường chấp nhận cơ sở vật chất thuộc sở hữu hoặc thuê hợp pháp, miễn có hợp đồng và thời hạn phù hợp. Điểm cần kiểm là thời hạn thuê có đáp ứng yêu cầu trong Nghị định về điều kiện đầu tư giáo dục hiện hành và trong hồ sơ cấp phép ban đầu của trường hay không.
Hợp đồng thuê giữa PropCo và OpCo nên dài bao lâu?
Không có con số chung. Hợp đồng nên đủ dài để OpCo khấu hao phần cải tạo và để người mua OpCo trong tương lai thấy được sự ổn định; đồng thời có các mốc điều chỉnh tiền thuê và quyền chấm dứt khi vi phạm nghiêm trọng. Thời hạn cụ thể là chuyện đàm phán theo từng campus.
Khi bán PropCo, có cần hỏi ý kiến OpCo không?
Về luật, chủ tài sản có quyền bán tài sản đang cho thuê, nhưng theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, hợp đồng thuê còn hiệu lực thường tiếp tục ràng buộc chủ mới; nên ghi rõ điều này trong hợp đồng để khỏi phải tranh luận. Nhiều hợp đồng còn trao cho bên thuê quyền ưu tiên mua; nếu có điều khoản đó, PropCo phải chào OpCo trước. Đọc kỹ hợp đồng thuê trước khi mở phòng dữ liệu cho người mua.
Một hệ thống nhiều campus có nên gom tất cả tài sản vào một PropCo?
Gom lại giúp quản lý và gọi vốn theo quy mô, nhưng khiến tài sản của các campus dính vào nhau: một khoản vay thế chấp chung có thể kéo cả nhóm. Cách khác là mỗi campus một PropCo dưới một công ty mẹ. Lựa chọn phụ thuộc kế hoạch bán từng campus hay bán cả danh mục.