Thẩm định hợp đồng thuê của một chuỗi mầm non là trả lời bốn câu: người cho thuê có thật sự có quyền cho thuê không; thời hạn còn lại của từng hợp đồng có đủ để thu hồi khoản đầu tư không; giao dịch sắp làm có vướng điều khoản cấm chuyển nhượng hay đổi chủ không; và chủ nhà có thể lấy lại mặt bằng trước hạn trong những trường hợp nào. Với hầu hết chuỗi tư thục, mặt bằng thuê là tài sản lớn nhất mà doanh nghiệp không sở hữu, nên bốn câu này quyết định phần lớn giá trị.
Phụ huynh chọn trường theo địa điểm. Một cơ sở phải chuyển nhà là mất một phần đáng kể trẻ đang học, mất khoản cải tạo đã bỏ ra, và phải xin lại giấy phép tại địa điểm mới. Vì vậy hợp đồng thuê không phải là một hợp đồng thương mại thông thường trong hồ sơ, mà là nền móng của từng cơ sở. Việc chọn mặt bằng mới không bàn ở đây; bài này chỉ đọc những hợp đồng đã ký.
Câu thứ nhất: người cho thuê có quyền cho thuê không
Đối chiếu giấy chứng nhận. Người ký hợp đồng phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, hoặc người được uỷ quyền hợp lệ. Tài sản chung của vợ chồng, tài sản đồng sở hữu của nhiều người thừa kế cần có sự đồng ý của tất cả người có quyền. Một hợp đồng chỉ một người ký trong khi giấy đứng tên ba người là hợp đồng có thể bị những người còn lại phản đối.
Thuê lại. Không ít cơ sở thuê từ một người đã thuê của chủ nhà. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý. Thẩm định cần thấy cả hợp đồng gốc, văn bản đồng ý cho thuê lại, và thời hạn của hợp đồng gốc, vì hợp đồng thuê lại không thể dài hơn hợp đồng gốc.
Tình trạng thế chấp. Nếu nhà đất đang thế chấp ngân hàng, việc cho thuê có thể cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp tuỳ hợp đồng thế chấp. Rủi ro lớn hơn là khi chủ nhà không trả được nợ và tài sản bị xử lý; khi đó cần biết hợp đồng thuê có được bên mua tài sản tôn trọng không.
Tranh chấp quanh tài sản. Hỏi chủ nhà và bên bán xem có tranh chấp ranh giới, thừa kế hay quy hoạch nào liên quan đến thửa đất không. Một thửa nằm trong khu vực quy hoạch mở đường có thể bị thu hồi một phần trong thời hạn thuê.
Câu thứ hai: thời hạn còn lại và khả năng gia hạn
Thời hạn còn lại của từng hợp đồng nên được so với hai mốc: thời gian cần để thu hồi khoản cải tạo đã bỏ vào mặt bằng, và thời gian nhà đầu tư dự định nắm giữ. Một hợp đồng còn ba năm trên một cơ sở vừa cải tạo lớn là một rủi ro, dù cơ sở đang có lãi.
Với chuỗi, nên tính thêm thời hạn còn lại bình quân có trọng số, trọng số là doanh thu hoặc lợi nhuận của từng cơ sở. Ví dụ giả định: chuỗi có bốn cơ sở, cơ sở lớn nhất đóng góp một nửa doanh thu và còn hai năm, ba cơ sở còn lại đều còn tám năm. Bình quân đơn giản là sáu năm rưỡi, nghe khá an toàn, nhưng bình quân theo doanh thu chỉ còn năm năm, và một nửa giá trị chuỗi phụ thuộc vào cuộc đàm phán gia hạn trong hai năm tới.
Quyền gia hạn cần được đọc kỹ. "Được ưu tiên gia hạn" là một câu yếu, vì không nói giá thuê gia hạn tính thế nào. Quyền gia hạn có giá trị khi hợp đồng ghi rõ bên thuê được gia hạn bao nhiêu lần, mỗi lần bao lâu, giá thuê gia hạn theo công thức nào, và thời hạn thông báo. Không có những điều đó, gia hạn thực chất là thương lượng lại từ đầu với một chủ nhà biết rằng trường khó dời đi.
Câu thứ ba: điều khoản nào bị giao dịch kích hoạt
Cùng một hợp đồng thuê có thể phản ứng khác nhau tuỳ cấu trúc giao dịch. Bảng dưới so hai cấu trúc chính.
| Điều khoản | Mua phần vốn góp (pháp nhân thuê giữ nguyên) | Mua tài sản, đổi pháp nhân thuê |
|---|---|---|
| Cấm chuyển nhượng hợp đồng | Thường không bị kích hoạt, vì bên thuê vẫn là pháp nhân cũ | Bị kích hoạt: cần chủ nhà đồng ý chuyển giao, vì chuyển nghĩa vụ cần bên có quyền đồng ý |
| Điều khoản đổi chủ (change of control) | Bị kích hoạt nếu hợp đồng định nghĩa việc đổi thành viên hoặc người kiểm soát là vi phạm hay căn cứ chấm dứt | Không liên quan trực tiếp |
| Cho thuê lại, dùng chung | Cần xem nếu sau giao dịch có cơ sở chuyển sang công ty vận hành khác trong nhóm | Thường cần chủ nhà đồng ý |
| Đặt cọc | Giữ nguyên, nằm trong tài sản của pháp nhân | Phải thoả thuận ai nhận lại cọc cũ, ai đặt cọc mới |
| Cải tạo đã làm | Giữ nguyên quan hệ | Phải xác định quyền với phần cải tạo khi đổi bên thuê |
Điều khoản đổi chủ ít gặp trong hợp đồng thuê với chủ nhà cá nhân, nhưng hay có khi chủ nhà là doanh nghiệp hoặc khi hợp đồng do luật sư soạn. Nếu có, nên xin văn bản chấp thuận của chủ nhà trước ngày ký, đặt làm điều kiện tiên quyết cho những cơ sở quan trọng.
Câu thứ tư: chủ nhà lấy lại mặt bằng trong trường hợp nào
Đọc kỹ điều khoản chấm dứt và đơn phương chấm dứt. Những điều khoản dưới đây làm hợp đồng dài hạn yếu hơn nhiều so với con số thời hạn ghi ở đầu.
- Chủ nhà được đơn phương chấm dứt khi "có nhu cầu sử dụng", chỉ cần báo trước vài tháng, kèm hoặc không kèm bồi thường.
- Phạt vi phạm nhỏ so với giá trị khoản cải tạo, khiến chủ nhà sẵn sàng chịu phạt để cho người khác thuê giá cao hơn.
- Điều khoản điều chỉnh giá thuê theo "giá thị trường" mà không có cơ chế xác định, dễ thành công cụ ép giá.
- Bên thuê vi phạm "bất kỳ nghĩa vụ nào" là căn cứ chấm dứt, không phân biệt vi phạm nặng hay nhẹ, không có thời hạn khắc phục.
- Hợp đồng chấm dứt khi tài sản bị bán, trái với nguyên tắc chung rằng hợp đồng thuê tiếp tục khi tài sản đổi chủ.
- Không có điều khoản về việc chủ nhà phối hợp làm hồ sơ phòng cháy, cấp phép giáo dục, trong khi trường cần chữ ký hay giấy tờ của chủ nhà cho các thủ tục đó.
Với từng điều khoản yếu, đánh giá xem có thể ký phụ lục sửa trước giao dịch không. Chủ nhà thường dễ chấp nhận sửa khi được đề nghị gia hạn thêm hoặc điều chỉnh giá nhẹ, hơn là khi bị yêu cầu bỏ quyền mà không được gì.
Tiền thuê, cọc và các khoản treo
Ngoài điều khoản, luồng tài chính cần đối chiếu tiền thuê đã trả với hợp đồng: trả đúng kỳ không, có khoản nợ tiền thuê không, có tháng nào chủ nhà miễn giảm bằng lời mà không có văn bản không. Một khoản miễn giảm bằng lời là khoản chủ nhà có thể đòi lại.
Khi chủ nhà là cá nhân, hợp đồng thường thoả thuận ai kê khai và nộp thuế cho thu nhập cho thuê. Nếu công ty đã nhận khai thay theo quy định quản lý thuế mà chưa làm, đó là nghĩa vụ treo của chính công ty. Nếu chủ nhà tự khai, công ty vẫn cần chứng từ hợp lệ để đưa tiền thuê vào chi phí được trừ.
Tiền đặt cọc nằm trong tài sản của công ty và nên được kiểm có bị trừ dần vào tiền thuê không. Khoản cải tạo đã bỏ vào mặt bằng cần đối chiếu với điều khoản hoàn trả mặt bằng: hết hạn có phải tháo dỡ, có được bồi hoàn phần giá trị còn lại không. Những con số này đi thẳng vào phần điều chỉnh vốn lưu động và nợ khi định giá.
Bảng tổng hợp hợp đồng thuê của cả chuỗi
Trước khi đọc chi tiết, nên dựng một bảng một dòng cho mỗi hợp đồng. Bảng này giúp nhìn rủi ro mặt bằng như một danh mục, không phải từng hồ sơ rời. Các cột tối thiểu như sau.
| Cột | Nội dung | Dùng để làm gì |
|---|---|---|
| Cơ sở và bên thuê | Tên cơ sở, pháp nhân đứng tên thuê | Phát hiện cơ sở do công ty khác trong nhóm hoặc cá nhân đứng thuê |
| Người cho thuê | Cá nhân, đồng sở hữu, doanh nghiệp, hay bên thuê lại | Xếp mức rủi ro về quyền cho thuê |
| Ngày hết hạn và quyền gia hạn | Ngày cụ thể, số lần và công thức giá gia hạn | Tính thời hạn còn lại có trọng số |
| Giá thuê và cơ chế tăng | Mức hiện tại, kỳ tăng, cách tính | Dự phóng chi phí thuê trong kế hoạch |
| Điều khoản nhạy cảm | Đổi chủ, cấm chuyển nhượng, đơn phương chấm dứt | Xác định hợp đồng nào cần chấp thuận trước ngày ký |
| Cọc và cải tạo | Số tiền cọc, giá trị cải tạo còn lại, nghĩa vụ hoàn trả | Điều chỉnh vốn lưu động và nợ khi định giá |
Khi bảng đã đủ, hãy sắp xếp theo doanh thu của từng cơ sở. Những hợp đồng vừa yếu vừa gắn với cơ sở lớn là nơi nên dồn công đàm phán. Những hợp đồng yếu ở cơ sở nhỏ có thể chấp nhận và đưa vào kế hoạch dự phòng, chẳng hạn tìm sẵn mặt bằng thay thế trong cùng khu.
Phỏng vấn chủ nhà: nên hay không
Nhiều bên bán ngại để nhà đầu tư tiếp xúc chủ nhà vì sợ lộ giao dịch hoặc sợ chủ nhà nhân cơ hội tăng giá. Mối lo này có cơ sở. Nhưng với các cơ sở chủ lực, một cuộc gặp có chuẩn bị, do bên bán sắp xếp và có mặt bên bán, thường cho thông tin mà giấy tờ không có: chủ nhà có kế hoạch gì với tài sản, có đang tính bán không, có hài lòng với bên thuê không.
Cách làm thường gặp là chỉ tiếp xúc chủ nhà ở giai đoạn cuối, sau khi các luồng khác không có điểm dừng, và chỉ với những cơ sở có điều khoản cần sửa hoặc thời hạn ngắn. Mục tiêu của cuộc gặp là xin văn bản chấp thuận hoặc phụ lục gia hạn, không phải để thăm dò chung chung. Nội dung cần nói với chủ nhà nên được hai bên thống nhất trước, kể cả phần không được nói.
Nếu bên bán từ chối mọi tiếp xúc với chủ nhà, kể cả ở giai đoạn cuối, nhà đầu tư có hai lựa chọn: chấp nhận rủi ro và đòi cam đoan mạnh hơn về tình trạng hợp đồng, hoặc chuyển phần giá tương ứng với các cơ sở chưa được xác nhận sang khoản trả sau, chỉ giải ngân khi hợp đồng được gia hạn hoặc qua được một mốc thời gian đã định.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng mới có hiệu lực không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc công chứng với phần lớn hợp đồng thuê nhà, trừ khi các bên thoả thuận. Tuy vậy, công chứng giúp xác định người ký đúng là người có quyền và giảm tranh chấp về sau. Khi thẩm định, hợp đồng không công chứng không phải là lỗi, nhưng cần kiểm quyền của người ký kỹ hơn.
Chủ nhà bán nhà thì hợp đồng thuê có còn không?
Theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự 2015, khi tài sản thuê đổi chủ, hợp đồng thuê vẫn tiếp tục với chủ mới. Rủi ro lớn hơn nằm ở trường hợp tài sản bị xử lý để trả nợ thế chấp, khi thứ tự ưu tiên giữa ngân hàng và bên thuê cần được luật sư đánh giá theo từng hồ sơ.
Hợp đồng thuê ngắn hạn tự động gia hạn hằng năm có an toàn không?
Không. Kiểu hợp đồng này cho phép chủ nhà không gia hạn ở mỗi kỳ, nên thực chất thời hạn còn lại chỉ là đến kỳ kế tiếp. Khi định giá, nên coi thời hạn còn lại là ngắn và đưa việc ký hợp đồng dài hạn vào điều kiện hoặc kế hoạch sau giao dịch.
Nếu chủ nhà là người thân của người sáng lập thì sao?
Đây là giao dịch với bên liên quan. Cần kiểm giá thuê có ngang mặt bằng chung không, hợp đồng có bằng văn bản và đủ điều khoản không. Sau khi người sáng lập bán bớt vốn, quan hệ gia đình không còn bảo vệ trường, nên hợp đồng phải đứng được như một hợp đồng giữa hai bên độc lập.
Có nên yêu cầu bên bán đàm phán lại hợp đồng thuê trước khi ký không?
Nên, với những cơ sở có thời hạn ngắn hoặc điều khoản chấm dứt yếu. Việc này đặt làm điều kiện tiên quyết hoặc làm căn cứ điều chỉnh giá. Người đàm phán với chủ nhà nên là bên bán, vì họ đang là bên thuê và có quan hệ sẵn.