Tiền thuê một campus mầm non thường được tính theo một trong ba cách: một khoản cố định có điều chỉnh định kỳ, một tỷ lệ phần trăm trên doanh thu của trường, hoặc kết hợp một mức sàn cố định với phần trăm trên doanh thu vượt ngưỡng. Cách thứ nhất đặt rủi ro tuyển sinh lên vai đơn vị vận hành; cách thứ hai chia rủi ro đó với chủ sở hữu; cách thứ ba cho chủ sở hữu một mức thu tối thiểu và một phần của tăng trưởng.
Không cách nào tốt hơn tuyệt đối. Lựa chọn phụ thuộc vào việc trường đã chạy ổn hay mới mở, chủ sở hữu cần dòng tiền đều hay chấp nhận dao động để đổi lấy phần tăng trưởng, và hai bên tin vào sổ sách của nhau đến mức nào. Bài này giải thích cơ chế từng cách, đưa ví dụ giả định bằng đơn vị quy ước để thấy rủi ro chia ra sao, và chỉ cách thử sức chịu của trường trước khi chốt. Bài không nêu mức tiền thuê thị trường, vì con số đó khác nhau rất xa giữa các khu vực và không có nguồn công khai đáng tin.
Ba cách tính đặt cạnh nhau
Mỗi cách trả lời khác nhau cho câu hỏi: năm tuyển sinh kém thì ai chịu, năm tuyển sinh tốt thì ai hưởng.
| Khía cạnh | Cố định có điều chỉnh | Theo doanh thu | Sàn cộng phần trăm vượt ngưỡng |
|---|---|---|---|
| Năm tuyển sinh kém | Đơn vị vận hành chịu | Hai bên cùng chịu | Chủ sở hữu vẫn nhận mức sàn |
| Năm tuyển sinh tốt | Đơn vị vận hành hưởng | Hai bên cùng hưởng | Chủ sở hữu hưởng phần vượt ngưỡng |
| Độ đều của thu nhập chủ sở hữu | Cao | Thấp | Trung bình |
| Nhu cầu kiểm tra sổ sách | Thấp | Cao | Cao khi vượt ngưỡng |
| Hợp với | Trường đã ổn định, chủ sở hữu ưa dòng tiền đều | Trường mới hoặc hai bên gắn bó chặt | Phần lớn các trường hợp có đàm phán kỹ |
| Rủi ro tranh chấp | Về mức điều chỉnh | Về định nghĩa doanh thu | Về cả hai |
Một điều ít được nói: tiền thuê theo doanh thu khiến chủ sở hữu thành một kiểu đối tác kinh doanh. Họ có lý do quan tâm đến tuyển sinh, học phí và chất lượng, và đơn vị vận hành phải chấp nhận mức minh bạch sổ sách cao hơn hẳn so với thuê cố định.
Tiền thuê cố định và cơ chế điều chỉnh
Tiền thuê cố định dễ hiểu nhất: một con số mỗi tháng hoặc mỗi quý, điều chỉnh theo một lịch đã thoả thuận. Phần đáng đàm phán không nằm ở con số khởi đầu mà ở cơ chế điều chỉnh, vì qua một hợp đồng dài, cơ chế đó quyết định phần lớn tổng số tiền.
Có ba kiểu điều chỉnh hay gặp. Kiểu bậc thang tăng một tỷ lệ cố định sau mỗi số năm; dễ tính trước nhưng có thể lệch xa lạm phát thật. Kiểu theo chỉ số gắn mức tăng với chỉ số giá tiêu dùng do cơ quan thống kê nhà nước công bố, thường có sàn và trần. Kiểu xét lại theo thị trường cho phép định lại tiền thuê theo giá thị trường tại một số mốc, thường cần thẩm định giá độc lập và có cơ chế xử lý khi hai bên không đồng ý.
Với trường học, nên tránh để mốc điều chỉnh rơi giữa năm học. Học phí thường được công bố trước kỳ tuyển sinh và giữ suốt năm; tiền thuê tăng giữa chừng là một chi phí trường không thể chuyển sang phụ huynh. Đặt ngày điều chỉnh trùng đầu năm học cho phép đơn vị vận hành lập ngân sách và định học phí với con số đã biết.
Tiền thuê theo doanh thu: điều khó nhất là định nghĩa doanh thu
Với tiền thuê theo doanh thu, câu hỏi "phần trăm bao nhiêu" thường dễ hơn câu hỏi "phần trăm của cái gì". Doanh thu của một trường mầm non gồm nhiều dòng: học phí chính khoá, phí bán trú và ăn uống, phí ngoại khoá, phí xe đưa đón, đồng phục, học liệu, sự kiện, có khi cả lớp hè cho trẻ ngoài trường. Một số dòng là doanh thu thật của hoạt động trên mặt bằng; một số gần như là thu hộ chi hộ với biên lợi nhuận rất mỏng.
Hợp đồng nên liệt kê rõ dòng nào tính, dòng nào loại, và xử lý giảm trừ thế nào: học bổng, giảm giá anh chị em, hoàn học phí khi trẻ nghỉ. Nếu không, đơn vị vận hành có động cơ chuyển doanh thu sang những khoản không tính, ví dụ tăng phí ngoại khoá do một công ty liên kết thu, giảm học phí chính khoá.
Cách ghi nhận cũng quan trọng. Học phí thu trước cho cả năm nên được tính vào doanh thu theo tháng thực dạy, không phải theo ngày thu tiền; nếu không, tiền thuê dồn vào một tháng rồi trống các tháng sau. Chủ sở hữu cần quyền nhận báo cáo doanh thu định kỳ có xác nhận và quyền kiểm toán độc lập, với chi phí kiểm toán do bên khai sai chịu nếu chênh lệch vượt một ngưỡng.
Ví dụ giả định: cùng một campus qua ba năm
Ví dụ giả định dưới dùng đơn vị quy ước, không phải số tiền thật. Giả định doanh thu năm một là 100 đơn vị, năm hai giảm còn 80 vì một trường mới mở gần đó, năm ba hồi lên 110. Ba phương án được thiết kế để có tổng tiền thuê xấp xỉ nhau nếu doanh thu đi ngang ở mức 100.
| Năm (doanh thu giả định) | Cố định 15 đơn vị | Theo doanh thu 15% | Sàn 10 + 30% phần doanh thu vượt 85 |
|---|---|---|---|
| Năm 1 (100) | 15 | 15 | 10 + 4,5 = 14,5 |
| Năm 2 (80) | 15 | 12 | 10 + 0 = 10 |
| Năm 3 (110) | 15 | 16,5 | 10 + 7,5 = 17,5 |
| Tổng ba năm | 45 | 43,5 | 42 |
| Tiền thuê năm 2 trên doanh thu năm 2 | 18,8% | 15% | 12,5% |
Dòng cuối là điều đáng nhìn nhất. Ở phương án cố định, năm tuyển sinh kém đẩy tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu lên gần một phần năm; nếu biên lợi nhuận của trường mỏng, đó có thể là năm trường lỗ. Phương án sàn cộng phần trăm bảo vệ trường trong năm xấu và bù cho chủ sở hữu trong năm tốt. Các con số chỉ để minh hoạ cơ chế; tỷ lệ thật phải được tính từ dữ liệu của từng campus.
Thử sức chịu của trường trước khi chốt tiền thuê
Một tiền thuê mà trường không chịu nổi sẽ quay lại làm hại chủ sở hữu dưới dạng nợ đọng, chất lượng giảm hoặc trường đóng cửa. Trước khi ký, hai bên nên cùng chạy một phép thử đơn giản:
- Lấy doanh thu và chi phí của campus trong vài năm gần nhất, hoặc kế hoạch nếu là campus mới.
- Tính tỷ lệ tiền thuê đề xuất trên doanh thu và trên lợi nhuận trước tiền thuê của từng năm.
- Giả định một năm xấu: sĩ số giảm một mức đáng kể, ví dụ giả định một phần năm, chi phí lương gần như giữ nguyên vì không thể cắt giáo viên theo tỷ lệ.
- Xem trong năm xấu đó trường còn đủ tiền trả lương, suất ăn và tiền thuê không, hay phải dùng đến khoản học phí thu trước.
- Nếu không đủ, điều chỉnh cấu trúc: hạ phần cố định, thêm phần theo doanh thu, hoặc thêm cơ chế hoãn trả có lãi trong năm xấu.
- Ghi kết quả phép thử vào biên bản đàm phán để sau này cả hai bên nhớ vì sao con số được chọn.
Cách làm này không bảo vệ riêng đơn vị vận hành. Chủ sở hữu được lợi khi trường sống qua năm xấu, vì tìm một đơn vị vận hành mới cho một toà nhà đã thành trường mầm non tốn kém và chậm hơn nhiều so với nhượng bộ một phần tiền thuê trong một năm.
Đặt cọc, chậm trả và năm xấu: những điều khoản đi kèm tiền thuê
Đặt cọc. Khoản đặt cọc bảo đảm cho chủ sở hữu khi bên thuê không trả. Với trường học, đặt cọc thường được cân cùng bảo lãnh của công ty mẹ hoặc ngân hàng; bên thuê mới, chưa có lịch sử, thường phải đặt cọc dày hơn. Hợp đồng nên ghi rõ đặt cọc có được dùng để bù tiền thuê chậm không, và bên thuê phải bổ sung trong bao lâu sau khi bị trừ.
Chậm trả và lãi chậm trả. Mức lãi chậm trả và thời gian ân hạn nên được thoả thuận, trong giới hạn Bộ luật Dân sự 2015 cho phép. Ân hạn quá ngắn biến mỗi lần chậm vài ngày thành vi phạm; quá dài thì chủ sở hữu mất công cụ. Kỳ trả nên tránh rơi vào tháng trường vừa chi lương mà chưa thu học phí kỳ mới.
Cơ chế năm xấu. Một điều khoản cho phép hoãn một phần tiền thuê khi doanh thu giảm dưới một ngưỡng, trả bù kèm lãi trong các năm sau, giúp trường sống qua năm tuyển sinh kém mà chủ sở hữu không mất tiền. Hoãn không phải miễn; điều kiện kích hoạt phải đo được bằng số liệu đã kiểm.
Thay đổi bên thuê. Khi đơn vị vận hành bị mua lại, tiền thuê cũ có giữ nguyên không? Thường có, nhưng chủ sở hữu nên giữ quyền đánh giá lại bảo đảm nếu bên thuê mới yếu hơn về tài chính.
Miễn tiền thuê và tăng dần cho campus mới
Với một campus mới mở, trường cần thời gian cải tạo, xin phép và tuyển sinh trước khi có doanh thu đáng kể. Hợp đồng thường có một thời gian miễn tiền thuê ban đầu, sau đó tiền thuê tăng dần theo năm hoặc theo sĩ số. Thời gian miễn nên gắn với các mốc thật như ngày được cấp phép hoạt động, chứ không chỉ một số tháng cố định, để không bên nào bị phạt vì chậm trễ của bên thứ ba.
Một thiết kế hợp lý là chia lộ trình thành ba giai đoạn: miễn cho đến khi được phép hoạt động; một mức thấp trong một hai năm học đầu khi sĩ số còn tăng; rồi mức đầy đủ. Giai đoạn hai có thể dùng tiền thuê theo doanh thu thuần, vì đó là lúc rủi ro tuyển sinh cao nhất và chủ sở hữu chia rủi ro thì trường có cơ hội sống.
Chủ sở hữu nên cân phần miễn giảm này cùng với phần cải tạo bên thuê bỏ vốn. Một bên thuê bỏ vốn lớn để biến toà nhà thành trường đạt chuẩn đã làm tăng giá trị tài sản của chủ; thời gian miễn tiền thuê dài hơn một chút là cách chia lại giá trị đó một cách công bằng.
Câu hỏi thường gặp
Tiền thuê theo doanh thu có phổ biến với trường học ở Việt Nam không?
Không có số liệu công khai đáng tin về mức phổ biến. Thực tế giao dịch cho thấy tiền thuê cố định vẫn là cách quen thuộc nhất với mặt bằng nói chung; tiền thuê theo doanh thu hay sàn cộng phần trăm xuất hiện nhiều hơn khi hai bên có quan hệ đối tác chặt, ví dụ giữa chủ campus và một hệ thống giáo dục.
Chủ sở hữu có quyền xem sổ sách của trường không?
Chỉ trong phạm vi hợp đồng cho phép. Với tiền thuê cố định, chủ sở hữu thường chỉ cần báo cáo tài chính tóm tắt để theo dõi sức khoẻ bên thuê. Với tiền thuê theo doanh thu, quyền xem báo cáo doanh thu chi tiết và quyền kiểm toán độc lập là điều kiện gần như bắt buộc.
Tiền thuê nên trả theo tháng, quý hay năm?
Trả theo tháng giúp trường quản lý dòng tiền đều với chi phí lương; trả theo quý hoặc năm giúp chủ sở hữu bớt việc theo dõi. Nhiều hợp đồng chọn trả theo quý với phần theo doanh thu được quyết toán theo năm học. Điều quan trọng là khớp kỳ trả với chu kỳ thu học phí của trường.
Khi tiền thuê theo doanh thu, chủ sở hữu có được đề xuất học phí không?
Thường không có quyền quyết định, vì học phí là quyết định kinh doanh và chịu ràng buộc pháp lý của đơn vị vận hành, ví dụ nghĩa vụ công khai. Chủ sở hữu có thể được tham khảo ý kiến hoặc đặt điều kiện như không giảm học phí chính khoá quá một mức mà không báo trước.
Thuế với tiền thuê do ai chịu?
Tiền thuê là doanh thu chịu thuế của chủ sở hữu theo luật thuế hiện hành; việc hợp đồng ghi tiền thuê đã gồm hay chưa gồm thuế giá trị gia tăng và các khoản thuế khác cần được viết rõ. Với chủ sở hữu là cá nhân, bên thuê có thể phải khai và nộp thay; hỏi kế toán về trường hợp cụ thể.
Có nên ghi điều khoản giảm tiền thuê khi trường buộc phải đóng cửa tạm thời không?
Nên. Những đợt trường phải tạm ngừng vì lý do ngoài kiểm soát của hai bên, như dịch bệnh hay quyết định của cơ quan nhà nước, cho thấy hợp đồng im lặng dẫn đến tranh chấp kéo dài. Một điều khoản quy định giảm hoặc hoãn tiền thuê theo thời gian đóng cửa giúp cả hai bên có kịch bản trước.